Entidades de Inversión Colectiva Inmobiliaria y titularizaciones
Guillermo García N.- En esta oportunidad me referiré a presentar unas alternativas de inversión y de desarrollo de la inversión inmobiliaria poco conocidas por el público, incluso por profesionales del sector bancario. Estas alternativas son las Entidades de inversión colectiva Inmobiliaria y las Titularizaciones.
¿Qué es una Entidad de Inversión Colectiva Inmobiliaria?
Es un vehículo de inversión que surge como una alternativa de inversión en el sector inmobiliario, especialmente para todos aquellos pequeños y medianos inversionistas y ahorristas que no pueden directamente tomar posiciones en propiedades debido al elevado costo. La finalidad de la entidad de inversión es brindar acceso para que los inversionistas puedan participar de la rentabilidad y apreciación que ofrece una cartera diversificada de inversiones inmobiliarias, al mismo tiempo una protección contra la inflación y la devaluación que descapitaliza los activos monetarios y reduce el poder adquisitivo de los inversionistas. En este sentido, las entidades de inversión colectiva permiten que pequeños y medianos inversionistas que no poseen el capital suficiente para adquirir un inmueble por los elevados costos, puedan con módicas sumas de dinero participar de inversiones inmobiliarias atractivas, rentables y con poder de revalorización en el tiempo que posee el fondo en su cartera de inversiones.
En el país, el marco legal que los establece y define es la Ley de Entidades de Inversión Colectiva; estos bajo previa autorización de la Superintendencia Nacional de Valores (SUNAVAL). Para su aprobación como entidad de inversión colectiva inmobiliaria; la SUNAVAL evaluará un conjunto de requisitos que deben cumplir los promotores del fondo para que estos puedan ser autorizados a efectuar Oferta Pública de las unidades de inversión o participaciones. Entre los requisitos están: Experiencia de los promotores de la entidad en el negocio, capacidad gerencial, financiera y administrativa; record y trayectoria de los promotores, reputación y solvencia; así como experiencia en el manejo de inversiones y conocimientos del mercado de valores.
El concepto de la entidad es incorporar el negocio inmobiliario en el mercado de valores. Es una nueva visión y forma de ver el negocio inmobiliario y de inversión, es adaptarse a las nuevas corrientes de inversión mundial; así como una alternativa novedosa y válida en tiempos de cambio y competencia para los promotores inmobiliarios y una excelente alternativa de inversión y de diversificación, particularmente para ese pequeño y mediano inversionista que tiene limitado sus opciones de inversión.
A través de la entidad colectiva de inversión se podrían desarrollar proyectos residenciales, comerciales, de oficina y turísticos; convirtiéndose la entidad colectiva inmobiliaria en un gran inversor institucional y promotor inmobiliario. La entidad de inversión también podría incursionar y desarrollar viviendas en alquiler con opción a compra, modificando las leyes aprobadas y creando los incentivos fiscales para ello, teniendo controlada la inflación y una economía estable. Podría también incursionar en administrar en alquiler inmuebles de terceros tipo modelo Airbnb, como de hoteles y posadas. La entidad de inversión colectiva podría invertir en Certificados Digitales de Inversión Hipotecarios (CDIH), como venta de inmuebles a crédito con hipoteca de 1er Grado, así como entrar en APP (Asociaciones Públicas /Privadas para finiquitar obras inconclusas de la Misión Vivienda con alianzas de empresas constructoras privadas pertenecientes a la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC)
Otras de las alternativas de financiamiento son las Titularizaciones
La Titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción y remodelación de viviendas, centros comerciales u oficinas. Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen. Existe en el país una Ley sobre Titularizaciones que aprueba y supervisa la Superintendencia Nacional de Valores (SUNAVAL). En Colombia, por ejemplo, la utilización de la Titularización se ha convertido en el gran propulsor del desarrollo y crecimiento del mercado inmobiliario en los últimos años.
La titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado tanto por los constructores como por la propia banca y el Ministerio de Vivienda y Hábitat. La buena y correcta implementación de un esquema de Titularizaciones daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca para romper con la asimetría de los recursos, ya que hoy la banca capta dinero de corto plazo, para colocarlos a largo plazo (préstamos hipotecarios) por lo que se produce esa asimetría de recursos, que conlleva a una limitada posibilidad de financiamiento para la compra de vivienda. No obstante, la implementación o establecimiento de un esquema de titularización exitosa, debe ser puesto en práctica por profesionales y empresas con la experiencia y experticia para que pueda estructurarse y desarrollarse con éxito
Beneficios que trae a la banca la titularización hipotecaria
Debido a que la titularización establece criterios de selección para la adquisición de cartera, se contribuye a estandarizar la cartera hipotecaria bancaria. Las entidades cuentan con mayor acceso al fondeo para el proceso de financiamiento. Surgen nuevos negocios basados en la administración de la cartera propiedad de la titularizadora. Se genera un alto potencial de otorgamiento de créditos por liberación del requerimiento patrimonial cuando venden la cartera hipotecaria a la titularizadora, y a su vez a los inversionistas a través del mercado de valores, y se facilita el acceso a mercados de inversión internacionales de existir las condiciones.
Para el sector inmobiliario y los constructores
Desarrollo general del sector inmobiliario, dado el potencial de oferta de crédito que genera y la liquidez que tendrá la cartera hipotecaria. Aumento de la actividad de construcción.
Para los deudores implica
Aumento de las alternativas de crédito para vivienda. Menor costo del crédito.
Estandarización del proceso de otorgamiento del crédito y sus tasas a nivel nacional, y simplificación de los trámites.
Para el mercado de Valores
Crea un mercado de largo plazo que puede ser una fuente para que ahorristas e inversionistas en general (Fondos de pensiones, Fondos Mutuales, Entidades de Inversión Colectiva Inmobiliaria) a través del mercado de valores puedan adquirir títulos con buenos rendimientos (con garantía Hipotecaria) y no exclusivamente las instituciones bancarias. Igualmente, los constructores que posean activos inmobiliarios y que deseen colocarlos como colateral para emitir participaciones en el mercado de valores. Ya la normativa y metodología existe y promulgada por la SUNAVAL.
Para el País
Con la titularización se promueve la recuperación inmobiliaria y de la construcción, con efectos positivos sobre el empleo y el crecimiento sostenido de la economía. Sin embargo, en un futuro su verdadero impacto se podrá medir en los cambios que traerá para esas familias y sus comunidades en cuanto al bienestar y nivel de vida alcanzado, así como crecimiento económico importante ya que la construcción es un gran dinamizador de otros sectores conexos y generador de empleo.
Los mecanismos y vehículos de inversión existen, lo que hay que saber es como implementarlos, como desarrollarlos y como utilizarlos y que la SUNAVAL apoye, incentive y autorice las iniciativas de promotores que actualmente llevan adelante.
Asesor Financiero
Presidente Titularizadora Activos TVZ, C.A.
Conformación y manejo de portafolios de inversión en mercado nacional (Fondos mutuales de inversión) e internacional y promotor de nuevos vehículos de inversión en el mercado de valores. Ex Presidente de Casas de Bolsa del mercado de valores nacional y amplia experiencia como gerente general de fondos mutuales de inversión.
