Titularización de Hipotecas: Solución
Guillermo García N.- La variable financiamiento es fundamental, tanto por el lado de la oferta, como por el lado de la demanda.
En la búsqueda de soluciones a este tan importante variable, me permito presentar un esquema financiero que es poco conocido en Venezuela, pero con gran aplicación en muchos de los países latinoamericanos (México, Colombia, Chile, Brasil, Argentina) con gran éxito. Se trata de la titularización de hipotecas.
¿En qué consiste la titularización?
La titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción de viviendas. Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen. Generalmente los bancos que participan en la financiación hipotecaria en Venezuela asumen dos clases de riesgos que limitan su capacidad de crecimiento: el primero es el riesgo de plazos, debido a que sus captaciones se realizan esencialmente en papeles a corto plazo y sus colocaciones en créditos hipotecarios son por naturaleza de largo plazo (asimetría de recursos); el segundo surge del descalce que existe entre las tasas de interés que se utilizan para captar recursos y las tasas negativas (efecto inflación) que se utiliza para colocar los préstamos (tasa fija a largo plazo).
Créditos y financiamiento en dólares
Si se estableciera la autorización a la banca de otorgamiento de crédito hipotecario en dólares o de la posibilidad de colocar en el mercado de valores emisiones en dólares para invertir en la compra de hipotecas en dólares o invertir en inmuebles, se potenciaría la inversión inmobiliaria y de impulso al mercado secundario inmobiliario (residencial comercial, oficinas) y de proyectos de construcción comercial por finiquitar.
¿Cómo la titularización da solución al problema?
Los bancos al vender su cartera hipotecaria al mercado, se liberan de estos dos riesgos y los recursos vuelven a ellos, con lo cual pueden aumentar el volumen de sus colocaciones de crédito. En consecuencia, alcanzan una mayor especialización. Dada la rotación de cartera, se presentan economías de escala que permiten a los bancos operar con mayor eficiencia. La titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado tanto por la banca y el mercado de valores. La buena y correcta implementación de un esquema de titularizaciones daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca nacional para romper con la asimetría de los recursos y expandir tremendamente la posibilidad de otorgar más financiamiento, en especial a todas aquellas personas o grupos familiares que perciben ingresos mensuales en dólares y requieren comprar su vivienda principal.
Beneficios que trae a la banca la titularización hipotecaria
Debido a que la titularización establece criterios de selección para la adquisición de cartera, se contribuye a estandarizar la cartera hipotecaria bancaria. Las entidades cuentan con mayor acceso al fondeo para el proceso de financiamiento. Surgen nuevos negocios basados en la administración de la cartera propiedad de la titularizadora. Se genera un alto potencial de otorgamiento de créditos por liberación del requerimiento patrimonial cuando venden la cartera hipotecaria a la titularizadora, y a su vez a los inversionistas a través del mercado de valores, y se facilita el acceso a mercados de inversión internacionales de existir las condiciones.
Para el sector inmobiliario y los constructores
Desarrollo general del sector inmobiliario, dado el potencial de oferta de crédito que genera y la liquidez que tendrá la cartera hipotecaria. Aumento de la actividad de construcción.
Para los deudores implica
Aumento de las alternativas de crédito para vivienda. Menor costo del crédito.
Estandarización del proceso de otorgamiento del crédito y sus tasas a nivel nacional, y simplificación de los trámites.
Para el mercado de Valores
Crea un mercado de largo plazo que puede ser una fuente para que ahorristas e inversionistas en general (Fondos de pensiones, Fondos Mutuales, Entidades de Inversión Colectiva Inmobiliaria) a través del mercado de valores puedan adquirir títulos con buenos rendimientos (con garantía Hipotecaria) y no exclusivamente las instituciones bancarias. Igualmente, los constructores que posean activos inmobiliarios y que deseen colocarlos como colateral para emitir participaciones en el mercado de valores. Ya la normativa y metodología existe y promulgada por la SUNAVAL.
Para el país
Con la titularización se promueve la recuperación inmobiliaria y de la construcción, con efectos positivos sobre el empleo y el crecimiento sostenido de la economía. Sin embargo, en un futuro su verdadero impacto se podrá medir en los cambios que traerá para esas familias y sus comunidades en cuanto al bienestar y nivel de vida alcanzado, así como crecimiento económico importante ya que la construcción es un gran dinamizador de otros sectores conexos y generador de empleo.
Invito a Sudeban, al sistema bancario y al BCV a que desarrollemos conjuntamente estos esquemas para llevarlos adelante y brindar soluciones efectivas al financiamiento hipotecario de largo plazo en el país y abrir oportunidades a los inversionistas en la diversificación de sus inversiones. La iniciativa está en proceso.
Asesor Financiero
Presidente Titularizadora Activos TVZ, C.A.
Conformación y manejo de portafolios de inversión en mercado nacional (Fondos mutuales de inversión) e internacional y promotor de nuevos vehículos de inversión en el mercado de valores. Ex Presidente de Casas de Bolsa del mercado de valores nacional y amplia experiencia como gerente general de fondos mutuales de inversión.
