Convertir oficinas en residencias: Una solución
Guillermo García N.- En mi artículo del domingo 19 de mayo, planteaba que las economías del mundo, especialmente en países en vías de desarrollo como el nuestro, la construcción de vivienda e infraestructura se convierte en una de las “locomotoras del crecimiento económico”, sino también en un gran generador de empleos en el sector privado y de mejora de la calidad de vida de los ciudadanos. En tal sentido, las políticas de Estado que deben ser implementadas en el sector construcción en el país; para no solo romper con el déficit habitacional creciente, sino en la generación importante de empleos y crecimiento económico sostenido, deben estar acordes con las realidades y circunstancias presentes, y manejadas por profesionales capacitados con el mayor nivel y con la experiencia necesaria para la implementación novedosa de programas y políticas públicas, que permitan el desarrollo del sector privado de la construcción y de la economía, aunado a políticas de Estado con sentido de responsabilidad , creatividad y del bienestar de las mayorías. Al mismo tiempo, que provee de los incentivos al sector privado de la construcción y del sector financiero y del mercado de valores, para que se pueda poner en marcha la locomotora de la vivienda en Venezuela y así darle impulso a la economía.
Desarrollar en Venezuela el concepto de Economía Circular a la Construcción
La aplicación de los principios de la economía circular a un proyecto de construcción se traduce en tres grandes ejes:
- Diseño y Construcción de proyectos con atributos circulares: Proyectos capaces de adaptarse a las necesidades, demandas y condiciones en constante cambio de los usuarios. Asimismo, son proyectos con la posibilidad de extender la vida útil mediante la fácil reparación/sustitución de componentes debido a la capacidad de desmontaje del producto, y la fácil valorización mediante la deconstrucción.
- Utilización de materiales disponibles en edificios existentes: Conocido usualmente como Urban Mining, y clasificado en dos grandes etapas: La primera es la adecuada gestión de residuos de construcción y demolición en obra. Y la otra etapa tiene relación con considerar que la infraestructura existente es una cantera de materiales, no es necesario utilizar materiales vírgenes si podemos deconstruir los edificios y reutilizar y reciclar los elementos que salgan de ellos.
- Desarrollo de nuevos modelos de negocios: Y como último gran eje tenemos los nuevos modelos de negocios que permitan crear valor agregado a lo largo del ciclo de vida dentro de ciclos cerrados de materiales.
Oficinas transformadas a viviendas una solución
La pandemia del Covid 19 a nivel global ha generado cambios en la forma que se relacionan las personas y de la interacción laboral y de espacios tradicionales de trabajo. El home office y trabajo a distancia ha dejado muchos espacios de oficina vacíos y con menor demanda de oficinas por parte de las empresas. Ciudades como: New York, Ciudad de México, Santiago de Chile, Londres están autorizando cambios en la Zonificación de suelos para transformar torres de oficinas en viviendas y edificaciones mixtas (viviendas, coworking y comercial). Inmuebles de oficinas cuya calidad de construcción de alto estándar, amplias instalaciones de estacionamiento superiores a las de los edificios residenciales y comerciales podrán ser considerados para el cambio de usos hacia viviendas.
Torres de Oficina en las Mercedes, el Rosal y Lagunita
Bajo el concepto de economía circular en la construcción y de las experiencias a nivel internacional, algunas de las torres de oficina que hoy se encuentran terminadas y otras en etapa de culminación en el municipio Chacao, Baruta y el Hatillo podrían ser transformadas y reconvertidas en viviendas o en edificaciones de uso mixto. La reconversión permitiría la posibilidad de viviendas, coworking y comercial de éstas torres de oficina. Dentro del nuevo esquema está incluida la posibilidad de otorgar financiamiento a través de la titularización de hipotecas y de entidades de inversión colectiva inmobiliarias dentro del mercado de valores.
Mi propuesta a los constructores, promotores y alcaldías
Las empresas dueñas de los edificios deberían hacer un análisis de los costos de cambiar el uso de suelo, adecuaciones a las construcciones y los precios de los permisos. Si después de los cálculos, el proyecto resulta rentable, el siguiente paso es acercarse a las alcaldías que tienen jurisdicción para solicitar un cambio en la zonificación. Las alcaldías responsables y competentes, al igual que en otras ciudades del mundo, deberían autorizar los cambios de suelo mostrado así el interés en desarrollar vivienda. El sector residencial siempre ha sido el foco principal tanto de las políticas públicas como de la iniciativa privada que buscan atender los intereses de los diversos segmentos del mercado de la vivienda y ahora mucho más cuando se estaría ante un segmento de torres de oficinas en metros cuadrados de construcción mucho mayor a la demanda existente y potencial y que tardará muchos años para poder colocar la cantidad de metros cuadrados ya construidos o por terminar.
Estas oficinas reconvertidas en apartamentos para la clase media y profesional, podrían ser ofrecidas en esquemas de leasing con opción a compra, y así dar solución a todas aquellas personas que no poseen la cuota inicial requerida, pero generan ingresos mensuales conjuntos para poder alquilar con opción a comprar en un lapso de 3 a 4 años, teniendo prioridad de compra y reconocimiento de una porción pagada por el arrendamiento en el contrato de alquiler de mediano plazo.
El mercado de Valores: Titularización y Entidades de Inversión Colectiva
La titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción de viviendas. Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen.
Las entidades de inversión colectiva inmobiliarias pueden ser excelentes vehículos de inversión y de desarrollo del sector construcción e inmobiliario, ya sea como inversionistas aliados con los desarrolladores, como inversionistas en la compra de títulos valores emitidos en el mercado (título de participación, papeles comerciales, Certificados Digitales de Inversión Hipotecaria (CDIH) bonos convertibles y acciones preferidas.
Crea un mercado de largo plazo que puede ser una fuente para que ahorristas e inversionistas en general (Fondos de pensiones y jubilaciones, fideicomisos, Fondos Mutuales, Fondos de Inversión y Entidades de Inversión Colectiva inmobiliaria) a través del mercado de valores puedan adquirir títulos con buenos rendimientos (con garantía Hipotecaria) y no exclusivamente las instituciones bancarias y compañías de seguro.
Se necesita legislación adecuada que promueva la construcción y comercialización de viviendas y de seguridad jurídica, soluciones innovadoras e incentivos al sector construcción e inmobiliario (cambio de zonificación y suelos), así como al sector bancario y del mercado de valores.
Invito a la Cámara de la Construcción de Venezuela, Inmobiliaria y alcaldías de Baruta, Chacao y el Hatillo y la AN a brindar apoyo a esta iniciativa y explorar con los desarrolladores y promotores de éstos inmuebles de oficina la posibilidad que podamos implementar esta alternativa de reutilización y aplicación de la economía circular en la construcción y dar una solución muy rápida, eficiente y efectiva al déficit habitacional para la clase media y a la reducción de la oferta amplia de oficinas en estos municipios.
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Asesor Financiero
Presidente Titularizadora Activos TVZ, C.A.
Conformación y manejo de portafolios de inversión en mercado nacional (Fondos mutuales de inversión) e internacional y promotor de nuevos vehículos de inversión en el mercado de valores. Ex Presidente de Casas de Bolsa del mercado de valores nacional y amplia experiencia como gerente general de fondos mutuales de inversión.
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