¿Cómo reducir el déficit habitacional?
Guillermo García N.- No cabe duda, que el problema de la vivienda es uno de los mayores obstáculos que enfrentan la mayoría de los venezolanos actualmente, de igual manera el Estado, que a través del gobierno debe establecer las políticas, lineamientos, organismos y estructuras adecuadas para desarrollar y promover una política de Estado eficiente que de respuestas y soluciones efectivas a este importante problema.
La problemática de la vivienda en el país es un asunto complejo, en el que convergen muchos factores (políticos, sociales, económicos, financieros). En tal sentido, las políticas de Estado que deben ser implementadas en el sector construcción en los próximos años en el país; para no solo romper con el déficit habitacional creciente de las ultimas décadas, sino en la generación importante de empleos y crecimiento económico sostenido, deben estar acordes con las realidades y circunstancias presentes, y manejadas por profesionales capacitados con el mayor nivel y con la experiencia necesaria para la implementación novedosa de programas y políticas públicas, que permitan el desarrollo del sector privado de la construcción y de la economía.
El sector privado y su importancia. Si realmente el Gobierno quiere construir viviendas y reducir de una manera firme y sostenida el déficit habitacional en el país, es imperativa la participación del sector privado nacional, el cual posee la experticia y recursos, de lo contrario las metas de construcción anual seguirán disminuyendo, el déficit continuara creciendo y el problema que hoy tiene un inmenso grupo de venezolanos no será resuelto.
El gobierno no puede dejar de lado al sector privado de la construcción. El sector privado debe convertirse en el gran aliado, y el gobierno prestándole todo el apoyo e incentivos, sin menoscabo para el Estado de la importante función fiscalizadora y de supervisión que le otorga la Ley, reglamentos y ordenanzas, para que se construya de acuerdo a las normas establecidas, así como en la entrega a tiempo y con la calidad debida; y garantizar que las empresas de insumos y materiales en manos del Estado, cumplan fielmente al sector privado su disponibilidad a tiempo y en suficiencia de los insumos requeridos para las obras lo cual no ha sucedido. En èste sentido, una fórmula que podría implementarse es privatizar estas empresas, o permitir la importación con incentivos y de exoneraciones de impuestos de importación e impuestos a los insumos requeridos por los constructores para el desarrollo de los proyectos.
El Ministerio de la Vivienda debería lograr acuerdos de precios y suministros con los representantes sectoriales de las empresas del cemento, el acero y el PVC en manos del Estado, para garantizar suministros y precios estables con el propósito de abaratar los costos de las viviendas de interés social a ser construidas por el sector privado. Por otra parte, crear un banco de tierras donde el gobierno nacional y regional, así como alcaldías establezcan una base de datos de los terrenos en manos del Estado venezolano que pueden ser urbanizados por el Ministerio de Vivienda y ofrecidos a los constructores privados para que las empresas privadas construyan las unidades habitacionales. Igualmente crear las “Taquillas Únicas” del sector construcción en todos los estados del país para poder reducir sustancialmente el tiempo requerido para obtener todos los permisos necesarios para que los constructores privados puedan iniciar los proyectos sin demoras. Objetivo la eficiencia y la eliminación de corrupción.
Se requieren más que buenas intenciones y legislación apropiada para impulsar e incentivar a los constructores y promotores; se requieren de organismos gubernamentales dinámicos, menos burocráticos y con personal altamente profesional, con la experiencia y compromiso de servir eficientemente para que pueda cumplir con éxito los objetivos trazados. No basta con plantear nuevos esquemas y formas de desarrollo de la construcción masiva, si a los promotores y constructores no se les apoya decididamente. Hay que pasar de los planteamientos retóricos a los hechos, para que de alguna manera se pueda producir un cambio positivo en relación a la búsqueda de soluciones al problema de vivienda de las grandes mayorías. El gobierno debe entender que la construcción masiva de viviendas es muy importante y de gran trascendencia para ser dejada sólo en manos del sector público. El sector privado de la construcción tiene mucho que aportar al logro de los objetivos y no pueden dejarse a un lado. Si se desea poder cumplir con la meta de construir 200.000 viviendas este año, y años subsiguientes para de alguna forma reducir el déficit habitacional, como está planteado, se tiene entonces que incorporar decididamente al sector privado de la construcción.
Alternativas de financiamiento. Una parte fundamental para la solución al problema de la vivienda es el financiamiento. Para ello le sugiero implementar los siguientes mecanismos e instrumentos financieros: 1.) Disminuir el encaje legal bancario para que los bancos nacionales puedan orientar recursos tanto en bolívares como en dólares para el financiamiento a los compradores. Esto generara no solo actividad económica y empleo, sino permitirá que muchos venezolanos puedan acceder a una vivienda digna.
2.) El mayor nivel de crédito bancario para la compra de viviendas, puede ser potenciado a través del establecimiento de la titularización de hipotecas a través del mercado de valores nacional. Dentro del mercado podrían entrar como inversionistas no solo inversores institucionales (fideicomisos, cajas de ahorro, compañías de seguros, fondos de jubilación, entidades de inversión colectiva) sino organismos multilaterales como la CAF, FMI y BID los cuales podrían apoyar como inversores de todos los títulos valores que emita el sector privado a través del mercado de valores.
3.) Establecimiento del “Bono Vivienda- Promotor, el cual he presentado en otras ocasiones, el bono sirve para ser aplicado como cuota inicial y subsidio directo al comprador y negociado en las Bolsas de Valores. El BCV puede intervenir en el mercado a través de colocaciones en dólares y comprar los títulos valores emitidos.
4.) Establecimiento de Entidades de Inversión Colectiva Inmobiliaria, que permitan que pequeños y medianos inversionistas puedan participar con módicas sumas de dinero de la inversión en proyectos inmobiliarios y de construcción obteniendo mayor rentabilidad de su dinero, así como diversificación de su inversión. Las unidades de inversión pueden ser emitidas en bolívares y en dólares y autorizadas por la SUNAVAL.
5.) Establecimiento de Certificados Digitales Hipotecarios a través de las Bolsas de Valores. Estos certificados (títulos valores) pueden estar atados a desarrollos o cartera de inversiones inmobiliarias. Los inversionistas obtendrían rendimientos y plusvalía sobre éstos desarrollos o cartera de inversiones del emisor.
Asesor Financiero
Presidente Titularizadora Activos TVZ, C.A.
Conformación y manejo de portafolios de inversión en mercado nacional (Fondos mutuales de inversión) e internacional y promotor de nuevos vehículos de inversión en el mercado de valores. Ex Presidente de Casas de Bolsa del mercado de valores nacional y amplia experiencia como gerente general de fondos mutuales de inversión.
